中国的产业园区市场正在发生一种深层次的变革，既有外因的挤压，也有内因的诉求。无论是从政策、市场和企业客户不同的维度来观看，都呈现出一种两面性：既大力扶持又无比严苛，一边夺门而入一边如临深渊如履薄冰，有人无处安身有人备受追捧……所有这些意味着：产业园区的游戏规则正在改变，我们也需要随之作出改变。在埋头深耕的同时，我们需要仰望星空与注视前方，才能作出正确的取舍与抉择。

7月19日-20日，臣通智库举办的第19期园区董事汇在广州隆重召开，来自全国各地的100多位园区董事长、管理层、业界大咖共聚一堂，共创共商产业园区的招商破局之道。

园区模式的三重门

目前，中国产业园区没有统一的标准。不同园区的运营模式不同，对应的招商迷局与困惑亦不尽然。

臣通公司总经理商国臣老师认为，如今产业园区的操盘模式大致分为三类。第一类是纯地产运营模式，在2016年之前一度曾是园区运营的主流，光芒万丈，风光无限，但时至今日已出现严重的两极分化：有园区依然风生水起，快建快售快租赁，高周转玩得娴熟无比、得心应手；有的则深陷泥沼，如履薄冰、举步维艰。

另一类则是产业+地产模式。销售还是持有，在国家政策的倒逼以及土地的增值效应的推动下，产业+地产的模式为园区开辟出了一种新的模式。地产首先保证了园区能够先解决生存之需，而产业则在满足了政府的诉求之后，也能成为园区持续运营和盈利的抓手和节点。无论是以产业的外衣行地产之实，还是以地产为辅诚心正意做产业，当下的园区行业中，产业+地产的模式可谓风头正劲，正当其时。

而第三种产业服务模式，即为园区产业和企业提供差异化服务，将园区运营中涵盖的市场调研、前期策划、可行性研究、产业定位、产业规划、产业招商、营销推广、园区运营、增值运营、物业管理、金融资本等综合产业服务整体打包，通过产业服务实现盈利，虽然践行者少，但商老师认为，这才是园区运营模式的王道终局。

如眼下，很多园区的运营与招商从一开始就走入误区，要么没有缜密的市场调研，领导拍脑袋决定或者直接找设计院闭门造车，无视市场与客户的需求，导致园区招商最后陷入困局中。

臣通大数据惊艳全场

园区招商，可谓是衡量园区成功的必要条件。如今国内经济发展放缓，实体经济不振，园区难招商成为园区运营发展之痛。而大数据时代，园区招商体系也面临着重大变革。

针对园区招商之痛、之变，商国臣老师从产业园区的精准招商、本地招商、异地招商及产业链招商四个维度，用臣通的方法论体系，并结合臣通产业招商大数据系统进行了详细的诠释。

在现有招商线索少、渠道窄的情况下，如何获取更多更好的客户资源是园区招商亟待解决的重要问题。在臣通大数据系统的支持下，利用海量企业数据源、商会、老乡会、产业链等数据资源，进行企业客户挖掘，有效把握企业客户资源和园区招商的匹配度，使得产业园区可以根据自身发展的需要，筛选行业和企业，精准的筛选出潜在投资企业，量身定制招商方案，令招商人员和企业决策层之间快速对接投资信息，从而快速提升招商效率，促进项目落地，更进一步降低寻找招商线索的成本。

臣通产业招商大数据系统的出场，让全场园区人的热情更加高涨。园区招商向来是横亘在园区人心中的一根肉刺。臣通产业招商大数据系统让园区人看到了快速拔去这根肉刺的无限可能，对臣通产业招商大数据所展示出的园区招商的快准易表示了认同和惊叹，纷纷咨询，更有园区现场就签订了购买合同。

共创会精彩纷呈

园区董事汇，向来不缺乏精彩的观点和独出心裁的见解与点评。本期的共创会在商国臣导师的主持与引导下，从定位和招商两大板块横向切入，以定客群、定需求、三网合一、感觉观念、团队机制、招商十步必杀等多个层面深度探讨与剖析，再加上各位园区老总的点评与建议，将各自园区来了次从头到尾、由浅入深、由表及里的梳理、挖掘与提升。

定客群从区域分布、行业结构、营收收入、纳税水平、迁移动因、物业需求等维度描绘精准的客户画像；定需求则从物业客户与产业客户迥异的需求出发，以马斯洛需求原理来满足招商企业客户不同层次的需求来促进园区招商；三网合一以打通天网、地网、人网三网的精准渠道引流，利用销售漏斗表作为检测工具，严密实现园区客户的导流、到访与成交；感觉感念、团队机制、招商十步必杀技则从园区招商的道与术，诠释了园区招商的实战方法、流程与技巧，让现场园区人纷纷鼓掌赞赏。

而分享与点评环节，更是将现场园区老总们的共创热情与思维进一步激发，经过两天近五轮的思维碰撞和献言献策，几乎每个园区都对自己园区定位和招商进行分享和补充新的思考和探索。

在共创中的分享环节，学员互动热烈、小组讨论激荡、互相点评尖锐。见仁见智，火花飞溅。大家纷纷表示，许多以前在实际操作中遇到的问题，在共创实训中找到了答案，收货满满。

修行修心，二者兼得

学习是一种修行。寓学于乐，更是一种修心。为了让学员们铭记这段经历，在未来的园区道路上更好地前行，臣通智库用讲义、合影纪念、毕业证书和价值上万元的园区知识奖品为学员们留下了最珍贵的结业回忆。

共创会期间，来自全国各地的学员从自身园区面临的问题及亲身实践的角度提出了诸多疑问，导师与学员间进行了理论与业务等多个层面的热烈探讨与互动交流。学员对园区自主创新的共创学习模式给予高度评价。有学员表示，由于时间太短，还有一些园区的实际问题没有来得及在共创中进行共创探讨。还有学员认为，现在很难从公共渠道获得产业园区实战实训的机会，这次共创很有特色，模拟实战、贴近实战、活学活用，非常有收获，期望以后还有机会参加。

7月20日下午，导师感谢现场100多名学员的热情参与，并为大家颁发精美的园区董事汇结业奖牌。意犹未尽的学员们也对臣通智库本次成功的共创会和行业平台搭建表达了各自的诚挚感谢、充分认可及强烈的合作意愿。至此，第19期园区董事汇圆满落幕。