风云起，大势动。坐园区发轫之地，论园区运营之道。5月18-19日，第12期《产业园区操盘实战大讲堂》之《产业园区运营服务与金融创新》在广州开幕。近百位园区界贵宾汇聚于此。二天时间，五位园区运营操盘实战大师，就园区运营模式，园区服务、私募股权及园区融资进行一场有态度、有深度、有干货、有启发的思想大碰撞。

“资本时代”的园区运营术

中国地产的传统住宅开发进入了低利润增长期，而产业地产集聚房产销售功能、物业租赁运营、土地批租和基础设施建设等多元化盈利模式，为地产行业开发了一片方兴未艾的全新世界。政府层面更是对产业地产予以引导。几方势力早已将产业地产纳入了自己的战略版图，他们或是蛰伏多年的产业运营商，亦或是实力雄厚的千亿房企，或者是产业资源价值优渥的制造业巨头。

毫无疑问，产业地产正在给疲软的地产“白银十年”输入新鲜的血液，它正在孕育土地增值新动能，打开跨界发展合作新机遇，重塑资本市场竞争新格局。

但所有的园区新进者和坚守者都同样也面临着产业园区不可避免的几大痛点：持有模式和现金流矛盾；产业地产商运营能力不足；欠缺打造产业生态链的能力，人才生态构建能力缺乏……在这一趋势下，寻找不动产买卖和租赁之外的收入，提高园区运营能力就变得分外重要。

大咖云集、群英荟萃，百家争鸣，共论产业园区“运营为王”之道。

拥有近二十年的园区地产运营管理经验，擅长产业园区资源整合与运营，曾任天津鑫茂集团常务副总裁兼科技园集团总经理、河南东方今典集团常务副总裁兼产业园集团总经理任洪斌老师首先登场，从大格局下的产业地产市场变化到资本的竞逐解析，回顾过去几年产业地产的发展之路，并指出资本模式下的园区运营，其实就是将产业园区的资产实现资本化和证券化的运作。当产业园区项目一旦通过资本化和证券化运作之后，它将会对企业的经营理念、运营模式、招商方式和盈利模式产生较大影响和改变，也一定会为企业带来巨大的经济效益和社会效益。任洪斌老师认为，当一个企业将产业园区资产实现了的资本化和证券化运作之后，首先可以解决园区项目的经营资金问题；二、是可以促进园区企业经营理念的转变；三、是可以改善园区项目的招商销售方式；四、是可以丰富产业园区项目的运营模式；五、是可以优化产业园区项目的盈利模式，并结合具体案例与实操细节，一一论证，给在座的园区同仁上了一堂生动的园区运营操盘术。

随后登场的是12年服务400多家园区，操盘园区成功率90%的臣通总经理商国臣老师提出，在产业园区三十年道更的变迁中，曾经风光无限、鲜衣怒马的开发商，将会从产业园区的大舞台黯然谢幕。在未来产业园区的结构模型中，园区运营商将逐渐取代开发商，处于中心重要的位置，是所有资源的中心链接点。资本市场和投资人是稳定方向的两翼，服务商是核心推力。过去数十年，随着产业园区市场的潮涌，园区开发商经历了史上疯狂的成长时期。彼时，园区开发商作为政府与企业之间的中间载体，从圈置土地、建构物业并售，快速获取巨额收入的方式中尝到甜头。今天的园区开发商面临着一场严峻的生死转折，地艰难，融资艰难，人才匮乏，运营维艰……要么自救转型，要么被剔除出局。商国臣老师的观点引发了在场所有园区学员的深思。

投融资之术，编织园区资本的网络

得资本者得天下，中国企业已进入资本跨越式发展阶段，拥有“资本”思维模式的产业园区才能在转型中紧抓机遇，立于不败地位。在当下资本大行其道的行业背景之下，中国的产业园区市场，已成为各界投资者角逐的阵地。如何在蓬勃发展的私募股权投资基金市场中分到一杯羹，已是众多有投融资需求的产业园区亟待解决的问题。

目前国内的经济增长模式开始由要素驱动、投资驱动转向创新驱动，区块链、大数据、物联网、人工智能等创新元素的加入使得各产业逐渐升级。著名天使投资人蓝飞腾老师认为，产业园区的金融模式已经从要素驱动转向创新驱动，产业园区的融资模式从间接融资转向直接融资，产业园区想要获得资本市场的青睐，必须长袖善舞，要深谙资本市场的投资营运之道，同时也要有娴熟的商业计划书写作技巧。深入浅出的讲解，让参与课程的园区学员们对掌握深刻的投融资理论、熟悉投融资具体实践环节、把握精准的投资时机，真正实现由‘实业’向‘实业+资本’的发展模式的华丽转型有了较为深刻的认知和理解。

深圳前海齐心金融控股集团副总裁，复旦大学和芝加哥肯特法学院金融法双硕士，曾任多家知名企业高级投资经理的张嶂老师经营融资领域数十年，对园区融资更有着独到的见解。中小园区的发展越来越离不开资本市场的支持。找私募股权基金已经成为园区市场一个非常普遍、流行的解决资金问题的重要渠道。尽管私募股权基金和产业园区是很好的“搭档”，但由于园区对私募股权基金的运作规律，“脾气性格”，投资技术等内容知之甚少，在寻找私募股权基金的过程中，不仅会走弯路，做无用功，甚至可能落入“投资陷阱”，背负本不必要的包袱。因此，充分了解私募股权基金行业的运作规律，把园区竞争力的一面准确地展示给私募股权基金，在更对等的情况下进行投资谈判，才能更有效率地吸引到私募股权基金。张嶂老师结合实操案例，和学员展开互动，使园区学员全面了解园区行业的融资运作模式和风险控制的关键点和技巧，学会如何运用私募股权合法、有效地实现融资的目的。

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