继“允许工业用地进行分割销售”的开先河之举后，广东对工改又出大招，不过，这次却对工改划出了严格的红线区间。据悉，企业希望通过工改之名，行房地产售卖之实的渠道被斩断。从严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等五方面严管工改工。

《管理办法》指出，M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋（座）建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1单套套内建筑面积不得小于1000平方米，M0单套套内建筑面积不得少于500平方米。

此外，区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。工业用地转型为公共服务设施用途的，房屋不得分割转让。

《管理办法》还强调，严格保护区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展备用地，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。

此次工改工的新政，政策转变快、力度大，对工改市场影非常大，臣通顾问认为，核心宗旨是让工改工回归产业本质。

一、细节方面，无论是从分隔面积、建筑面积上都提出了更高的要求，以及土地出让自持面积有所提高，对类住宅也做出了明确限制，力度很大。

二、这次政策导向的转变，是回归到工改工的本意——先做产业再做空间，来推动经济发展。未来工改工项目要由产业来主导，根据产业来塑造产业所需要的空间。这将意味着开发商以前的玩法玩不了，从市场化的角度来讲，开发商主要是建造空间，以销售型为主的物业销售，短周期、快周期获取收益，在这个政策之下，未来开发商也必须要运营产业，不然很难操作。

三、新兴中间服务业态的崛起。产业必须要有空间，开发商没有产业背景项目就做不了，产业的人若不懂建筑做起来也非常困难，尤其是工改工的城市更新项目，对地块分复杂的分配和分隔要求非常高。因此产业运营者和开发商建造者要紧密结合，缺一不可。

这样会衍生出来“泛开发商”的概念，带来开发商角色的转变。产业要落到存量土地上去，会出现大量新兴的形态，将来会有很多新的中间环节角色出现。中间环节会萌发出许多服务业态，来链接产业和开发商。

未来，工改工项目的社会分工越来越细，空间建造技术会越来越成熟，对层高、开间面积、设计的要求越来越精准；对人员要求会越来越综合。

文件重点如下：

1.M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋（座）建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的 50%；M1单套套内建筑面积不得小于1000平方米，M0 单套套内建筑面积不得少于500平方米。

2.区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。工业用地转型为公共服务设施用途的，房屋不得分割转让。

3.一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业，且受让方不得改变建筑物的用途。其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于1000平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于500平方米。

4.全市区块线总规模在中长期内保持不低于270平方公里，工业用地和以工业为主导方向的发展备用地的面积不得低于区块线总用地面积的60%。

5.严格保护区块线内的工业用地和以工业为主导方向的发展备用地，除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地、广场、人才用房和保障性住房等公共利益需要外，原则上不得作为其他非工业用途。

6.在公共配套条件支撑的情况下，位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内且周围居住用房不足的工业用地，因建设配套人才住房和保障性住房需要，可以调整工业用地用途，但调整的工业用地面积总量应控制在10%以内。

7.严格控制区块线内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内，南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在50%以内。

8.以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以转让，但转让时应当整体转让。以出让方式供应的项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以抵押。以租赁方式供应的项目用地，其建设用地使用权不得转让、转租或抵押。

9.工业用地工改工（M1改M1）的，原建项目已竣工投产，并达到相关监管要求，重建项目符合片区产业规划，允许申请拆除重建，不受旧工业区申请拆除重建城市更新有关建筑物建成时间原则上应不少于15年的年限限制。

10.鼓励单一生产功能的工业园区按照产城融合的思路，并在符合城市规划的前提下，适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等建设，推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。

11.紧邻一级线工业用地的其他用地，除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新规划建设居民住宅区。

12.工业园区及建筑物名称应冠“产业、科技、研发、创意设计”等表明建筑物用途的字样，不得使用“类住宅化”和“类商业化”名称。

13.加强市区重点产业项目遴选的组织工作，确保重点产业和重点企业项目落地。重点产业项目用地出让底价按照评估价的70%确定，其中战略性新兴产业、未来产业和高端制造业出让底价同时适用产业发展导向修正系数。

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