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产业园区运营的六大误区!你踩中了几个?

浏览次数:162       发表时间:2019-04-18

产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分,现在园区经济效应已引起越来越多人关注。在新的时代背景下,我国产业园区的未来发展,当然要适应我国战略转型的要求,而不能再像过去那样“摸着石头过河”了。无论是新建产业园区,还是现有产业园区“二次创业”,都应该着眼于长远,着眼于未来。

随着国内产业地产的蓬勃发展,园区运营的竞争也变得愈加激烈。如何在产业园区趋于同质化的竞争中,真正实现自身的突破和发展,是大家共同面临的一个课题。尤其是在产业园区运营方面,千万要注意避开以下这几大常见误区。

误区一:误把规划当策划

有些园区误把规划当策划,交由规划设计院做前期的主导。通常是大领导拍脑袋发话:找个国家级、省级资质的规划院好好规划一下嘛,产品设计要高端大气上档次。于是找来几家规划公司PK方案,折腾到最后结果如何呢?产品设计看似堂皇大气,实际园区招商效果然并卵。

不是规划没有用,而是不能一步到位,信手拈来就开始做规划。得有先后之分,先有市场调研和产业规划,后有产品设计,必须以策划指导规划。

产业园区运营的六大误区!你踩中了几个?

臣通顾问一向认为:无定位不规划。专业的人干专业的事。诸如市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、运营模式等,当然要由专业策划公司来做,如果一步到位让规划公司直接出方案,只能是不断改来改去“洗煤球”,最后勉强定稿,产品往往是按图索骥,纸上谈兵难落地,如何能设计出企业客户真正需要的产品?如果照此开发建设,后果可想而知!

误区二:对政府诉求,要么置之不理,要么亦步亦趋

无疑,在产业园区这个行当,最大的掌控力在政府手中,且不说国内真正的产业园区霸主是各级政府,就算已经市场化运作的园区,背后的政府意志依然是如影随形。

一般而言,踩过坑的园区大致有两种情形。有的园区用产业的马甲拿地,对政府诉求满口承诺却不兑现。什么产业集聚,什么门槛限制,不管有枣没枣,还是歪瓜裂枣,先打一竿子,薅到自己碗里再说,一切都是为了招商嘛。如此任性的企业,可望而不可即,唯一可以做的就是祝福了。

另外一种,则是对当地政府的诉求亦步亦趋,或者简直就是无条件服从。政府说三大产业集群不好看,太单薄,八大产业组团听着多气势雄厚,于是马上修改方案,扩大规模,最后,几十万方的园区形象起来了,领导也欢天喜地的升迁了,可最终被命运扼杀的却是你自己。

产业园区运营的六大误区!你踩中了几个?

臣通顾问认为:对政府的诉求,不能说听,也不能说不听,关键的是自己要活下去,项目玩不下去,政府领导可不会认为自己的指导有啥问题,只会觉得企业没干好。所以如何在招商落地和政府诉求之间寻求平衡点,这种政策博弈是一个细腻的技术活,于显微处见功夫。臣通顾问服务过河北的一家新能源汽车产业园(靠近雄安新区),原本一个废旧轮胎回收再造产业用地,通过对其进行市场调研、产业定位和规划,既满足了政府的产业诉求,又让园区的预招商有明确的需求客户,一次性通过了政府的汇报工作,获得当地政府的极度肯定,最后还多批了300多亩用地。(具体的政策博弈、产业定位及规划方案,将在第18期产业园区培训现场讲解)

误区三:生搬硬套拉郎配

中国小微企业喜欢山寨,克隆成风,这种风气也蔓延到了产业园区。听说某某科技园区很成功,于是参观、考察、交流、取经,最后妄图复制,克隆一个。

臣通顾问曾亲历过不少案例。某政府园区参观考察了国内某著名科技园之后,心潮澎湃,热血沸腾,也要在当地建一个类似的科技产业园,并将重任委托给了臣通顾问。在对项目进行市场调研和定位时,我们发现无论是区位,还是产业基础、周边配套及人才供给,完全不符合科技园的定位与生长土壤,因此建言重新对园区定位,被当地政府严词拒绝。直到今天,这个被当地政府定义为科技产业园的偌大项目,除了耸立着孤零零的闲置的物业建筑之外,剩余一地鸡毛。

产业园区运营的六大误区!你踩中了几个?

橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳!产业的形势和土壤都各自相异,资源禀赋、人才结构、商业配套、政策环境、服务商、企业客户等因素千差万别,恰如秋风骏马塞北与杏花烟雨江南,如何能够兼容?又怎能生搬硬套拉郎配?非要在悬崖峭壁建高楼,只能是进退维谷,生死一线。

误区四:没有核心卖点,营销当推销

一个产业园区招商成功必须走自己的路,任何园区在做招商成功经验总结时,往往都是“事后诸葛亮”,如果无法获悉一个园区到底如何招商才一定会成功,但可以倒推一个园区要想成功招商必须做些什么,不能单纯的模仿别人的经验,而应该加上自己对市场的观察、思考和策划,要带有自己特色的东西,只有这样才能保证成功。

产业园区营销不宣传不行,但按照住宅、商业地产的模式进行营销,则花钱不见效也是“铁板钉钉”的事。问题出在哪里呢?就在于产业园区营销传播有其独特性,与住宅商铺写字楼差异很大。没有弄清楚产业园区营销传播特性而照搬经验主义,自然也要出问题。

产业园区运营的六大误区!你踩中了几个?

任何事都需谋定而后动。臣通顾问认为,没有核心卖点,就不要做园区营销。试想,一个企业把自己的“全部身家性命”投资到你的园区,这需要多大勇气,需要经过多长时间的反复调研、考察和思考,有多上帐需要算的清清楚楚?因此,在目前招商资源有限、园区间同质化竞争激烈的背景下,只有结合了园区的资源禀赋和综合优势,提炼出区别于竞品且优于竞品的独一无二的营销卖点,形成招商营销的差异化竞争才是吸引客户关注、最终取胜的关键。臣通顾问服务过的宁夏某产业园区,第一步就是帮助其重塑园区营销系统,提炼核心卖点,最终实现了项目客户到访量达到926组/年,物业从0销售到破万的奇迹!(具体的营销方法及细节,将在第18期产业园区培训现场讲解)

误区五:纯地产思维

传统模式中,住宅在修建之前,是不知道自己确切的客户是谁的,只有大概的定位。于是,很多房企转型做产业园区的时候,仍然沿用原来的模式,先修建后售卖,却不知道这样的行为无异于自掘坟墓。因为产业对园区的需求,是完全不同的。

更重要的是,产业园区从依赖第一轮销售或出租盈利,已经慢慢转变到来自于后期运营服务的红利,即产业服务模式——经营带来园区本身的升值,为企业服务而获取收益,而且国家对产业用地的政策都明确的指向了“自持”这一风向,所以一卖了之、落袋为安的这种做法已经越来越逼仄。如果还是坚持仅仅是销售或租赁的模式,这条路注定走不长远。

产业园区运营的六大误区!你踩中了几个?

失败模式:

1、定位产品的时候,不能确定到底谁会入驻,于是打一些自己可能都不相信的噱头名字,比较代表性的是“电商产业园”、“文化产业园”,最终奇迹没有出现,招商失败。(关于成功案例,具体可参考臣通操盘的产业园区案例

2、产品卖出去了,却没有企业入驻,很多都是投资客,政府因此不满,不愿意继续给优惠条件,企业后期经营也就此失败。

3、产业园与城市商业区和住宅区距离过远,生活不便,早期虽然通过各种优惠政策吸引到企业入驻,后期却纷纷离开。

误区六:对专业缺乏敬畏和尊重

产业园区行业,本质还是权力和资本掌握着最终的话语权,也掌握着最终的剩余价值索取权,专业服务机构在这个行业还远没得到足够的尊重,专业服务机构在产业园区的产业链中,扮演着不是合作伙伴的角色而是谋士的角色,处在夹缝中生存的状态,所创造的价值与收益之间其实是不对等的。

产业园区运营的六大误区!你踩中了几个?

园区开发商不重视专业服务机构的结果就会走弯路甚至走错路:不愿意花顾问费可能就意味着要向市场交学费。无数忽视专业服务价值的开发商正在前赴后继的向市场交学费,这种现象在相当长的历史时间内都会是一种必然的现象,这就是市场内在的游戏规则。

只有真正明白建立以客户为中心的营销哲学的价值、才会真正重视前期的产业规划和策划、才会真正重视专业服务、才会真正尊重外脑的价值。也只有专业服务机构在整个产业的价值真正得到尊重,才能吸收越来越多的优秀人才投身专业服务机构,整个行业才能更快的走向规范、理性,进入一个良性循环的状态。

在产业园区,真正的专业人才,永远是稀缺的,也是不可复制的。

如何才能够及时规避这些误区呢?经营园区的根本,最终还是要回归到政策、产业、区位、产品、营销、服务这六点上来。2019年5月17-18日,广州番禺,由臣通顾问举办的第18期园区董事汇,将与您共同解决这些运营园区中的隐形致命因素,结合中国经济格局和行业大发展去解构园区行业的2019,去触摸、剖析、突破2019的园区招商之殇。


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