据世界银行发表的研究报告显示，全球诸多经济开发区及产业园区，包括工业园、科技园区、电商园等，许多都未能成功持续发展。而一个产业园区发展的成败，不单取决于产业园区所在国家或地区的投资政策和优惠条件，也包括园区定位、规划设计和管理水平等要素。特别是在不同国家以及同一国家不同区域之间的激烈竞争下，各国不同产业园区所提供的企业税务优惠基本上分别不大。因此过分倚赖税务优惠，却缺乏政府与产业园区权益方的有效沟通协调，以致产业园区与外围交通网络未能有效对接、劳工与其他配套推广服务欠佳等，反而成为产业园区持续发展或吸引企业投资的主要阻碍。

中马关丹产业园（MCKIP）

部分东南亚国家于发展经济特区及产业园区早期，大部分只着眼招商引资等推广活动，却忽视建立一套清晰及完善的法律和监管制度，包括产业园区公私营共同开发的合作框架、产业园区开发商及营运商的指定权益和责任、配合周边城市规划和基础建设的园区规划设计、以及环境保护和排放标准。部分国家如越南，由于早期为了吸引私营发展商参与工业园开发，地方政府基本上依赖与个别发展商签订的投资合同，却欠缺规范的整体谈判框架，不但出现不同园区的优惠或让步条款差异大，造成不同园区的恶性竞争，还影响有关国家部门对个别地方投资项目的审批进程，甚至有可能在落实投资后，若有关项目出现不符合当地情况，或对一些行业、经济环节造成影响等，政府才对有关投资添加限制或要求重新谈判，以致投资者大失预算，直接影响整个项目的可持续发展。

为了令经济特区及产业园区能更好发挥作用，包括吸引投资、创造就业和推动工业升级，达致东盟经济共同体发展蓝图2025的目标，东盟各国于2016 年8月的东盟经济部长会议上达成共识，并采纳东盟经济特区发展及合作方针（ASEAN Guideline for Special Economic Zones Development and Collaboration），为未来经济特区及产业园区规划发展提供有效的监管依据。

东盟十国的经济及人口结构各有不同，各国的劳动市场、工资、经济发展水平、投资政策及优惠亦不尽相同。虽然大部分东盟国家均以产业园区作为推动经济发展和吸引投资的主要工具，但个别园区的实际生产环境和条件亦可能差别甚大，例如产业园区的位置、当地的供应链情况、周边的物流设施和服务水平、内陆和国际运输是否有效率、环保要求、技术及非技术劳动力供应是否充足、本地技术和管理人员培训等，最终会影响园区持续发展的能力和竞争力。

因此投资者在计划投资和选址时，必须做好相关国家、地区及政策评估，保障园区发展能够与当地中长期发展规划对接，减少因投资项目未能得到政府支持而出现的潜在风险，或难以与当地政府协调和磋商，取得相关政策优惠及其他配套支援。不过大部分企业均表示对「一带一路」沿线较落后的投资地点，包括部分东盟国家，在政治、文化和法律环境方面认识不足，加上这些国家的资讯不够透明，难以确保投资项目符合有关国家的法律要求，以及评估有关投资的中长期效益和潜在风险，需要寻找专业的服务支援。