园区这行不好干，不仅投入周期长，收益见效收慢，更还需要直面各种“坑”与陷阱，可谓战战兢兢，如履薄冰，没一点产业情怀，没一点佛系心态，没一点实业梦想，还真无法坚持下去。

臣通顾问总结了园区行业需要直面的六大风险，不一而足，只希望能够让行业同仁有所思悟。

一、政策风险

产业地产就是政治地产，政府是产业园区的大客户。园区这行，严重依赖政策，什么税收、土地、房地产、货币、金融、信贷政策等等，甚至连环保政策都能引来一场腥风血雨。招商蛇口、市北高新等等一票上市企业，都将政策列在可能风险的位置上。

江湖传闻，华夏幸福经历过的几大重要转折中，抓紧政策的豁口曾生生将华夏幸福从死亡的边缘拽了回来。如果哪家园区企业没有及时跟踪研究新政策，及时采取灵活应对手段，或者在跟政府谈判阶段，没彻底将政策的33个要点吃透，这行你真难以混下去。

二、经营风险

园区为了多招商、招好商，哪个不使出吃奶的劲儿？就拿特斯拉中国建厂来说，上海广州争得一地鸡毛，搞到如今没了下文，广州甚至把原本给特斯拉的土地划给了贾跃亭的FF。

招商也越来越不好做，土地越来越不好拿，本就是惨淡经营，业内同质化竞争，如今还要面临财大气粗，挥舞着金元开道的房企们的入侵。一众房地产商（如万科、恒大、碧桂园、绿地、融创……）大举攻城略地，市场竞争加剧，这叫咱这些老牌园区企业情更是举步维艰。

三、财务风险

园区开发有三大特点：项目开发周期长、资金投入大、回报慢。

若想开辟个新园区，基础建设、土地整理、房地开发，那个不需要大量资金投入？靠着高杠杆、高负债率撑起了现金流，走着钢丝玩平衡术，这风险能不高？要是没有花样百出的融资手段、没有相关单位背书，没融资渠道，如何玩转现金流？

面对融资渠道的受限与缩窄，再加上园区物业去化的难题，一个不小心，那个环节出了问题，就是现金流断裂的万丈深渊。

四、产业投资风险

这几年，园区企业们都喊着要做产业投资，张江高科、东湖高新、中电光谷。容易么？虽然许多企业都是园区开发的老油条，但在投资这事上都算新手。好项目你想跟投？人家不带你玩。创业公司容易投资，别想着考虑退出盈利，先保证活下去再说吧。

俗话说，“三分投、七分管”，想做好产业投资，你首先得有只能力强经验足的投后管理团队，“融、投、管、退”各个投资环节，哪个都马虎不得。没那金刚钻，别揽瓷器活。产业投资的钱，看着好赚，利益诱人，但前提是，你先把你园区的三分地耕耘好再说吧。

五、人才缺失风险

现在掣肘园区发展的天花板因子是什么？人才。产业园区的专业人才极度稀缺。园区人才讲究的就是复合型，产业、市场、营销、管理、技术、投资都要懂。

但培养这样一名人才，费时费力不说，一不小心还容易被人挖角。一但紧需的人才在项目关键时期离开，很有可能会造成项目停摆。这类风险可担待不起啊。

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