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产业园区的五大风险,个个致命!

浏览次数:194       发表时间:2018-11-28

园区这行不好干,不仅投入周期长,收益见效收慢,更还需要直面各种“坑”与陷阱,可谓战战兢兢,如履薄冰,没一点产业情怀,没一点佛系心态,没一点实业梦想,还真无法坚持下去。

臣通顾问总结了园区行业需要直面的六大风险,不一而足,只希望能够让行业同仁有所思悟。

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政策风险

产业地产就是政治地产,政府是产业园区的大客户。园区这行,严重依赖政策,什么税收、土地、房地产、货币、金融、信贷政策等等,甚至连环保政策都能引来一场腥风血雨。招商蛇口、市北高新等等一票上市企业,都将政策列在可能风险的位置上

江湖传闻,华夏幸福经历过的几大重要转折中,抓紧政策的豁口曾生生将华夏幸福从死亡的边缘拽了回来。如果哪家园区企业没有及时跟踪研究新政策,及时采取灵活应对手段,或者在跟政府谈判阶段,没彻底将政策的33个要点吃透,这行你真难以混下去。

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经营风险

园区为了多招商、招好商,哪个不使出吃奶的劲儿?就拿特斯拉中国建厂来说,上海广州争得一地鸡毛,搞到如今没了下文,广州甚至把原本给特斯拉的土地划给了贾跃亭的FF。

招商也越来越不好做,土地越来越不好拿,本就是惨淡经营,业内同质化竞争,如今还要面临财大气粗,挥舞着金元开道的房企们的入侵。一众房地产商(如万科、恒大、碧桂园、绿地、融创……)大举攻城略地,市场竞争加剧,这叫咱这些老牌园区企业情更是举步维艰。

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财务风险

园区开发有三大特点:项目开发周期长、资金投入大、回报慢。

若想开辟个新园区,基础建设、土地整理、房地开发,那个不需要大量资金投入?靠着高杠杆、高负债率撑起了现金流,走着钢丝玩平衡术,这风险能不高?要是没有花样百出的融资手段、没有相关单位背书,没融资渠道,如何玩转现金流?

面对融资渠道的受限与缩窄,再加上园区物业去化的难题,一个不小心,那个环节出了问题,就是现金流断裂的万丈深渊。

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产业投资风险

这几年,园区企业们都喊着要做产业投资,张江高科、东湖高新、中电光谷。容易么?虽然许多企业都是园区开发的老油条,但在投资这事上都算新手。好项目你想跟投?人家不带你玩。创业公司容易投资,别想着考虑退出盈利,先保证活下去再说吧。

俗话说,“三分投、七分管”,想做好产业投资,你首先得有只能力强经验足的投后管理团队,“融、投、管、退”各个投资环节,哪个都马虎不得。没那金刚钻,别揽瓷器活。产业投资的钱,看着好赚,利益诱人,但前提是,你先把你园区的三分地耕耘好再说吧。

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人才缺失风险

现在掣肘园区发展的天花板因子是什么?人才。产业园区的专业人才极度稀缺。园区人才讲究的就是复合型,产业、市场、营销、管理、技术、投资都要懂。

但培养这样一名人才,费时费力不说,一不小心还容易被人挖角。一但紧需的人才在项目关键时期离开,很有可能会造成项目停摆。这类风险可担待不起啊。

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