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2018年,产业园区并购的“红与黑”

浏览次数:26       发表时间:2019-01-09

站在2019的起点上,回首过去一年,产业园区风云变幻,每个园区运营商在时代的风波中如一叶扁舟,或随波逐流,或逆流而上。产业园区的并购市场可谓是几家欢喜几家愁,龙头的并购动力与资本操纵术依旧让人眼花缭乱,大企业的对赌比拼、小企业的挣扎与妥协,是2018年产业园区并购市场的真实写照。岁暮之际,橙园区带您盘点2018年产业园区的那一场场利益与雄心纠葛,诡谲与齐飞的资本博弈术。

 

1、平安137.7亿人民币收购华夏幸福19.7%股份

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并购方:中国平安

被并购方:华夏幸福

并购金额:137.7亿人民币

【事件回顾】

华夏控股与平安资产于2018年7月10日签订《股份转让协议》(以下简称「《转让协议》」),约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让582,124,502股公司股份,占公司总股本的19.70%。标的股份的转让价格确定为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。

 

【并购分析】

马明哲的「平安帝国」越做越大,此次中国平安百亿入股华夏幸福,在于华夏幸福目前估值相对具有吸引力,同时公司股息分派保持在稳定水平,投资者能够获得相对稳定的现金流。平安主张价值投资,而华夏幸福是中国领先的产业新城运营商,具有环核心城市圈的业务布局,平安看好其长期发展潜力。

 

2、上海临港重组将漕河泾园区装入上市公司

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并购方:上海临港

被并购方:漕河泾园区

并购金额:182亿人民币

【事件回顾】

9月14日晚间,上海临港公告称,将以182亿元的代价收购临港集团等交易对手方旗下6家公司资产,同时向普洛斯、上海建工投资等机构配套募资不超过60亿元。这笔交易体量对于净资产额不到80亿元的上海临港来说,绝对是一场“超级重组”。

 

【重组分析】

182亿元的交易对价中,漕总公司手中的三块资产就占据了175亿元,而且评估增值率分别为310%、356%和450%。也就是说,相比于目前总资产只有153亿元的上海临港而言,这次漕河泾园区业务的置入相当于“再造一个上市公司”,让原来上市平台的资产规模、收入规模、利润规模、整体市值都将有改头换面式的变化。

 

3、招商蛇口2.2亿收购白俄罗斯“巨石”中白工业园

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并购方:招商蛇口

被并购方:招商北京

并购金额:2.2亿人民币

 

【事件回顾】

2018年12月20日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告,宣布拟与招商局集团(北京)有限公司签署合同,以现金收购招商北京持有的中白工业园区开发股份有限公司20%股权,交易对价为人民币2.2亿元。

 

【重组分析】

招商北京与招商蛇口的实际控制人均为招商局集团有限公司。这其实是一起内部的重组。中白工业园为“一带一路”中外合资项目,股东包括白罗斯、杜伊斯堡港及我国相关领域大型企业。招商蛇口将通过提名2名董事参与中白工业园经营决策,保证其公司利益。而考虑到中白工业园是“一带一路”沿线的重要项目,本次交易将有利于完善招商蛇口的战略布局,促进招商蛇口长期发展。

 

4、普洛斯联合GIC在中国联合设立新基金

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连横方:普洛斯

合纵方:GIC

连横合纵金额:20亿美元基金

【事件回顾】

9月11日,普洛斯官方宣布,与GIC在中国联合设立新基金,该基金为收益增值型基金,总额为20亿美元,将用于收购有稳定收益的中国物流资产。根据协议,普洛斯中国将担任资产管理者,并为该基金注入种子资产。

 

【重组分析】

新基金的成立,使得普洛斯在地产和私募股权投资等领域的管理资产规模超过500亿美元。而其也致力于通过设立新基金进一步扩大基金管理平台,提高资本的循环利用。不过需要注意的是,此次普洛斯和GIC的再度联手,除了是再续“前缘”外,同时也可以解释为双方终于在“战略”发展上取得了共识:双方瞄准的是中国市场对高质量物流地产的需求。

5、龙湖集团26亿元收购亿达中国大连高新区物业

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并购方:龙湖集团

被并购方:亿达中国

并购金额:26.03亿人民币

【事件回顾】

2018年5月28日晚间,亿达中国发布公告称,大连软件园中兴开发有限公司与大连恒发投资有限公司订立物业转让协议。大连中兴有条件同意出售而买方有条件同意购买位于大连市高新园区的若干物业,总代价人民币26.03亿元。买方为龙湖地产有限公司的全资附属公司。

【并购分析】

龙湖地产更名为龙湖集团,同时从华夏幸福城市产业综合体部门挖来操盘手李朋,进军产业地产的意图逐渐明晰,此外,龙湖集团发起设立“清科集团-龙湖集团产业基金”,旨在通过对行业内优秀企业的投资,为龙湖未来的地产项目引入产业合作资源,可谓一环扣一环。而如今渐显颓势的亿达中国,一方面在抛售物业激活资金链,另一方面也在不断扩大朋友圈,二者的资源禀赋相结合,想象空间巨大。

 

6、中电光谷附属购买温州产业园35%股权

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并购方:中电光谷

被并购方:温州产业园

并购金额:2.335亿人民币

【事件回顾】

2018年8月13日,中电光谷宣布,公司间接全资附属公司中电光谷深圳向中宏诚投购买温州产业园35%的股权,代价为人民币2.335亿元。温州产业园于该协议项下的交易完成前为中电光谷深圳拥有60%权益的附属公司。温州产业园主要从事高科技产业园项目的投资、管理及运营服务业务。交易完成后,中电光谷深圳持有温州产业园95%的股权,而温州产业园继续为公司的附属公司。

【并购分析】

中电光谷本次收购温州产业园35%股权,完成收购后有利于增加归属于母公司所有者权益,提高集团在温州的品牌影响力,促进集团可持续发展。

 

7、海航的并购大版图

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并购方:海航

被并购方:北京海航金控、当当、海航航空、西部航空、重庆西部航空

 

并购金额:283.59亿人民币

 

【事件回顾】

 

2018年海航基础曾计划作价103.81亿元,以发行股份及支付现金方式,向实控人旗下北京海航金控收购其持有的海航金融一期100%股权,完善其金融板块的布局。

 

而海航科技则计划以75亿元收购曾名噪一时的当当网,具体包括北京当当科文电子商务有限公司100%股权及北京当当网信息技术有限公司100%股权,从而涉足电商领域。

 

海航控股收购则是聚焦航空业本业,此前的方案是以104.78亿元的打包价格收购包括海航航空技术股份有限公司、西部航空有限责任公司和重庆西部航空控股有限公司在内的多家公司的股权。

 

但遗憾的是,受到多种因素的影响,海航系上述收购均最终走向了终止。

 

【并购分析】

2018年,在海南“去房地产化”重压之下,地主海航地产高调宣布转型产业地产,同时大量剥离资产∶一是地产资产,2018年,海航系公司将广州天河北的寰城海航广场、海航地产旗下两个子公司、海口望海科技广场等业务均售予万科和融创;二是金融资产,海航系公司先后将新光海航人寿、联讯证券等金融机构股权出售,减持德意志银行股权。“海航系”上市公司试图通过收购来完成行业版图的吐故纳新,但是时间不等人。海航能否成功转型,一切还是未知。

 

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