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臣通观点丨华夏幸福,谁主沉浮?

浏览次数:19       发表时间:2019-01-11

媒体消息,从接近华润人士处获悉,华润置地内部已下发通知,于11月25日在深圳罗湖君悦酒店,召开管理层扩大会议。多位华润相关人士确认了这一信息。此次会议中将正式宣布华润置地元老吴向东离职一事。

报道称,吴向东离职后或空降华夏幸福担任总裁。随同他一起前往的,还有华润置地CFO俞健。

早在10月初,坊间就有传闻称,华夏幸福新股东中国平安,有意邀华润置地执行董事吴向东前往华夏幸福担任总裁一职,一同履新的还有CFO俞建以及其他人员。据说,这一变动正是中国平安董事长马明哲的主意。但彼时,华润置地表示:董事会成员无变动。华夏幸福亦作出了否定答复。

事实再度证明,澄清都是扯淡,传闻才是真相。

橙园区获悉,前华润置地的隐秘掌舵者吴向东已经加盟平安,即将被委派到华夏幸福就任副董事长。

吴向东何许人也?为何他加盟华夏幸福的消息会堪比平安入股华夏幸福。

这位吴向东的履历非常漂亮,华润重磅老臣,履职25年,曾任华润置地董事会主席。“万象城”是吴向东的得意之作,也是令其扬名立万之作。2002年,华润中心在深圳罗湖奠基,该项目是深圳有史以来规模最大的综合性商业建筑群,核心就是万象城,具体操刀人就是吴向东。坊间消息传闻,当年深圳万象城开业时,马明哲还现身站台支持,可见两人关系渊源已久。但是后来的万宝之争,使吴向东站在风口浪尖,也一度消失在公众视野。

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华夏幸福的平安阵营


吴向东受邀“出山”背景,是平安对华夏幸福的战略入股。

3个月前,华夏幸福公告称,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司同日与平安资产管理有限责任公司签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让约5.8亿股华夏幸福股份,占华夏幸福总股本的19.7%。本次转让后,平安资管将跻身华夏幸福第二大股东,持股比例仅次于华夏控股,而华夏控股持股比例则从61.67%变为41.97%。值得注意的是,平安集团同时与华夏幸福签署了对赌协议,华夏幸福股东除了承诺三年的净利润回报外,平安还享有股份优先购买权、董事会拥有两个席位、限制转让价格等等。

入股房企是马明哲对于不动产业务发展的惯有战略,作为中国隐形的“大地主”,平安不仅是碧桂园、融创、旭辉等头部房企的二股东,还持有金地、绿地、华润、保利等房企的股权。

然而,此次牵手华夏幸福却让市场嗅出有别以往的风味,137亿元背后或不仅是财务投资,平安想要的更多……

毕竟,股权转让中交易双方除了设定利润补偿约定,对赌承诺业绩三年翻一番,作为二股东的平安还享有在华夏幸福的全部权益,并有权向上市公司董事会提名两名董事候选人,这在平安此前的房企投资中极为少见。

9月13日,在平安人寿与华夏控股完成标的股份的过户登记手续6天后,平安开始行使这一权益,送达了对孟森和王威的董事提名。公开资料显示,这两位来自平安人寿的董事年龄均为50岁,在地产或相关行业的履历十分丰富。

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随后,华夏幸福董事会出现调整。59岁的董事胡学文因个人原因辞去董事职务和审计委员会委员职务。

彼时,外界将胡学文退出董事会的举动解读为给平安系董事腾位置,而当天的另一则公告无疑为这一解读增添了注脚。根据公告,9月18日的董事会全票通过了平安人寿提名孟森、王威作为董事候选人的议案。

伴随着平安系董事的入选,华夏幸福也对公司章程进行了修改,这也意味着,未来不论是对外的业务,还是对内的管理,平安元素开始渗透进华夏幸福。

此次调整后,华夏幸福董事会席位将由8个变为9个,除去实际控制人、董事长王文学,非独立董事及独立董事的席位分别为4人和3人。

此外,华夏幸福董事会在原有董事长1人的基础上,增设副董事长1名,但具体副董事长人选暂未公布。

更值得玩味的是,平安更于近期释放出了对地产诉求的信号。

有媒体称,中国平安首席投资执行官陈德贤目前透露,中国平安计划将不动产的投资,从现有占总投资的1.8%增至10%。

按照目前平安不动产约2000亿元的市值来推算,平安是要将其不动产的规模做到万亿以上。

这个规模是什么概念? 超过了目前房企TOP5的总和,相当于万科+恒大+碧桂园+融创+2个保利。

寒潮来袭,那些棉被不厚恐难过冬的房企或将成为平安胃口大开、伺机而动的猎物。

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资金寒潮


成败资金链。华夏幸福到底有缺钱,该公司2017年年报露出端倪。

今年4月,上交所对华夏幸福去年年报发出事后审核问询函,将华夏幸福的资金问题从桌底推上台面。

问询函中,上交所对华夏幸福提出18项疑问,涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面,以及部分其他事项。涉及面之广、问询力度之大,在A股千余家企业中也十分罕见。

其中,上交所发问,华夏幸福去年全年经营活动产生的现金流净额为-162.28亿元,近三年首次为负。要求其补充说明:(1)各细分业务的现金流情况;(2)全年经营活动现金流为负的主要原因,是否对公司生产经营产生影响,公司有哪些应对措施?

去年赚了88个亿,现金流却是-162亿。华夏幸福称,是由于2017年第三季度公司聚焦开拓新区域,加快了异地复制的步伐,产业新城业务支出大幅增加;同时受国家宏观调控及环保政策的影响,地产业务回款同比下降,因此第三季度整体经营性现金流量净额下降较多;2017全年回款同比下降13.4%,经营活动现金流为负。

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扩张导致现金流为负,年报这关就这样过去了。

谁知今年上半年,华夏幸福现金流依旧没有扭正。截止2018年6月底,利润69亿元,经营活动产生的现金流量净额为-78亿元。

截止到6月30日,华夏幸福账上有426亿元货币现金,但比去年年底已经少250多亿元。按照个速度,华夏也坚持不了多久。

华夏幸福虽然多次辟谣称,公司不缺钱。但该公司去年和今年上半年却在疯狂发债。

2017年,华夏幸福及子公司成功发行16亿元非公开发行公司债券,19亿元中期票据,60亿元超短期融资券,10亿元短期融资券及10亿美元境外债。此外,华夏幸福还拓宽了PPP 项目现有融资途径,发行总规模超过40亿元。

今年上半年,华夏幸福及子公司成功发行84亿元公司债券,25亿元超短期融资券,2亿美元境外债;另外,2018年5月其与中信银行签署《战略合作协议》,由中信银行提供总额达315亿元的集团授信额度。

2018年,资金寒潮依然席卷着整个产业园区行业。



对赌背后的大瘦身



平安的入股,极大改变了华夏幸福原定的战略方向。

2017年年底,王文学在公司大会上提出华夏幸福将诚意正心干好产业新城,称这是公司的核心业务,不能动摇。

然而,2018年的形势,却让华夏幸福的产业新城业务不太好干。

华夏幸福的业务模式是通过跟地方政府签订产业园区协议,拿下地块进行一级开发和基础设施建设,在随后的土地二级开发中,通过特设的条件,以相对低价拿下住宅开发地块,通过“卖房子”的利润来反哺此前的投入和此后的运营。

不过,目前,华夏幸福产业新城的园区结算收入不振,房地产销售在大幅降低售价牺牲利润的情况下,依然难有起色。

华夏幸福的经营简报显示,2018年前三季度,华夏幸福产业园区的结算收入为207亿,同比仅增长1%,而其前三季度的房地产签约销售额为846亿,同比仅增9%,同期其房地产销售面积则同比增长53%,达到961万平方米。

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在过去几年,华夏幸福产业新城板块已经在全球范围内跑马圈地,但如今成为负累。

业务不振导致华夏幸福资金持续吃紧。三季报显示,截至今年三季度末,其货币资金为379亿元,同比下降44.34%,其偿还债务付出的资金达到421亿元,同比增长144.48%。而其因政府园区收入尚未结算而导致的应收账款和票据则达314亿元,同比增66%。

不同于以往的是,平安集团成为二股东之后,华夏幸福增加了“对赌协议”压力。

按照协议,华夏幸福2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率应分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

而2018 年前三季度,华夏幸福净利润为 78.78 亿元,同比增长 26.49% ,要完成对赌协议的任务,颇显艰巨。

目前,华夏幸福在资本市场的融资成本也逐步走高,2018年11月,华夏幸福境外子公司增发一笔1亿美元的债券,利率高达9%。

忧患之下,华夏幸福开始瘦身。此前,华夏幸福已将其天津事业部、重庆事业部裁撤。据华夏幸福内部人士称,目前其产业小镇集团也已经撤并到产业新城集团,其京南事业部也大量裁员。减员增效同时,华夏幸福的业务模式也因平安的介入而有所改变,双方的战略合作协议表示,华夏幸福此后要进军康养地产、长租公寓等新的业务领域。

富贵险中求!兵行险着的华夏幸福引入平安集团抱大腿之时,是否也埋下了一步险棋?华夏幸福和平安的人事卡位之争,是否意味着平安对华夏幸福的管控升级,进而影响或改变华夏幸福整个业务模式呢?答案依旧扑溯迷离,一切仍然留待时间的考察与检验。

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