在十年又十年的房地产行业演变进化中，住宅地产千夫所指、商业地产蜂拥而上、旅游地产备受争议，唯独产业地产始终在公众的视线之外，小打小闹、不成气候。直至2010年后，各地开始重新认识“广受诟病的土地财政、房地产绑架的GDP、既爱有又恨的高房价”，并且全力回归“既可创造就业又可创造税收”的实体工业经济。这时，产业地产历经萌芽、成长、自我修炼，重要的是彻底创新和脱胎换骨，并终于以“产业地产”这个“高端大气上档次”的新身份蹒跚走来，成为座上宾。 

如果说做住宅的是小学生、做商业地产的是大学生的话，做产业园区的就必须是精通理论与实践、熟知企业与产业的MBA了。产业园区看起来很美，园区运营商看起来很风光。但橙园区认为，要想成为一个成功的园区运营商，必须跨过如下这八道坎。

一、观念坎 

产业园区不是“就地卖地”、 “就厂房卖厂房”，园区运营商须摒弃传统房地产开发的观念，须从宏观上要认真研究和把握国家发展战略和政策，需从中观上熟悉吃透当地的自然、人文资源和谋划要进入的行业领域，需从微观上了解城市或区域的发展规划、以及该行业企业的前世今生、昨日今朝。 

因此，园区运营商必须有和政府跳“双人舞”的观念，既站在政府的角度考虑城市的定位与发展、区域的合作与竞争、资源的整合与利用、企业的落地与税收、老百姓的安居与乐业，又要站在企业的角度考虑如何进得来、如何长得大、如何挣得多、如何去发展，然后一词观念为指导，去完善产业园区的定位、规划、设计、政策拟定等等前期性策划工作。 

二、资金坎

从规模来看，产业园区一般是少则一两千亩、多则数万亩；从运营时间来看，产业园区从园区规划、招商到企业逐个落地、投产整个过程少则三五年、多则一二十年，资金需要量更大、占用时间更久、回收过程更慢、投资周期更长。 

因此，企业不仅需要筹备一定数量的资金，保证资金源的充足，更要策划好园区的资金滚动使用和长短期回笼模式，譬如政府配套商住用地开发等；不仅要考虑有多少资金，更多的是考虑能重复使用和调动多少资金，否则在大规模的基础设施和土建工程面前，再多的钱也不够花，极易陷入资金链困境。 

地产以资本为王，产业以金融为先！如何打通产业园区金融的任督二脉，是所有园区运营商想要长远发展必须考虑的头等大事。

三、人才坎

产业园区是块儿高级蛋糕，同时也是地产的小众形式，再者产业园区的区域性、行业性等特征，不免使得园区运营商在人才的选用上捉襟见肘。 

理想的产业园区运营管理人才应该是综合型、学习型人才，既要能战略谋划、统观全局，又要能熟悉行业、精通企业；理想的技术人才也最好是一专多能型人才，招商的不仅熟悉行业企业，也最好能熟悉规划政策，工程的不仅仅能熟悉建筑施工，也最好能熟悉销售技巧、企业经营，这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系，共同促进地推进园区的建设。

四、选址坎

产业园区虽然是依托工业用地或三旧用地或仓储物流用地进行的开发和建设，成本较低，但园区运营商毕竟不同于当地父母官，是商就必须赚钱。 

然而，在广袤的大地上，官办的开发区和产业园遍地开花，民办的产业园要想与之竞争并非易事，土地交付条件一样、土地价格差不多、政策优惠大同小异，甚至政府管办的园区更具优势，怎么办？园区运营商能发挥的优势就是选址。 

那么到底选址在哪里呢？从国内工业产业发展水平看来，大城市郊区或者周边地区是值得青睐的选择。此类地区先前处在城市发展的第三圈层，长期“别人吃肉自己喝汤”，发展慢。在全球化和区域一体化的今天，一方面中心城市城市病越发严重，土地价值高涨挤出效应明显，另一方面现代交通、通讯技术使得在更大尺度上重新布局产业和生活成为可能。 

五、招商坎

不管是官办还是民营园区，招商是成败的关键，否则将是无本之水无源之木。园区运营商在招商过程中劣势是“土地二道贩子”，容易“飞单”，但这跟政府可以提前在合同中明晰招商的范围，统一口径，毕竟不管官办还是民营，受益的都是当地。 

同时，园区运营商在招商过程中的优势则是政策灵活、用人灵活、奖励灵活、操作灵活，这就容易用政策吸引企业，用行内人士混进企业的圈子，用奖励政策激励招商人员积极主动的工作，用全程高水平专业的服务让企业更有信心。所以说，招商是道坎，但也是个政府提供给园区运营商的一个机会。 

六、拿地坎 

放眼国内数千个大小城市，无不把增加建设用地作为城市总体规划的首要任务，但是毋容置疑的现实是土地指标越来越紧张。发达的地方土地少，本就不够用；落后的地方喊着口号要发展，所以也不够用。 

对于一个少则一两千亩、多则几万亩的产业园区，这么大的建设用地需求可能是一个城市少则两三年、多则七八年才能争取到的全部土地指标，因此整体规划、分多期多批次招拍挂拿地成了产业地产的必选途径之一。“拿地”成了产业园运营商一项长期的、充满竞争的任务之一。 

七、政府关系坎

园区运营商与政府签约之前，是政府的客户；签约之后，政府就成了园区运营商的第一客户，而且是不可得罪的大客户、衣食父母。 

从产业园区的政策争取、招商造势、拿地立项、落地报批、施工建设、竣工投产、融资纳税、招工办社保等等诸多方面，无不需要用政府以及各个部门建立密切的关系，唯此才能得保后方稳定。 

‍八、社会资源坎 

正是由于园区运营商的特殊身份，充当不同的社会角色，承担众多的社会职责，使得产业运营商是“商”，但又不能单纯的作为“商”。 

园区运营商必须与当地政府、行业协会、企业商会、金融机构、建筑企业、设计单位、媒体、研究机构以及其它合作竞争性园区形成经常性互动，保持活跃，方能有利于招商、有利于建设、有利于融资、有利于塑造良好的品牌和社会形象。 

新型城镇化和城乡一体化将成为各地政府在下一个黄金十年必须高举的旗帜，而无论新型城镇化，还是城乡一体化，产业地产选择和发展的重要性都远远超过了争论不休的房地产，在经过十多年的房地产疯狂和浮躁之后，产业产业重新回归“无工不富“的实体经济本源。 

因此，众多披着产业的外衣做商住地产的投机者也最终会被市场淘汰，而真正脚踏实地、为企业招商、为地方经济发展助力的产业园区运营商最终会克服困难、广发复制、实现名利双收。

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