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产业园区2018年终总结:活下去的冰与火之歌

浏览次数:48       发表时间:2019-01-17


又一年了。

一场超长待机的实力派寒潮席卷之下,产业园区2018年的末尾,显得更冷一些。

有人说,今年是过去十年最冷的一年,也许也是未来十年最暖的一年。

2018年,呈现在眼前的正是一幅产业园区的“浮世绘”:喧嚣繁华、千姿百态,长袖善舞的魅力迸射间,也充溢着惶惑不安与迷茫。

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01用地政策松绑了,你上不上车?

2018年的年末,各地的新型产业用地新政如烽火遍天吹角连营,限容积率、限分割销售、限商业用地的层层封印被一一揭开。

深圳-湖南-湖北-东莞-郑州-广州……各地政府的“因城施策”,正在如涟漪般扩散,如星火般燎原。

2018产业园区行业下半场,分而治之、同曲微妙成为小趋势。

工业用地“因城施策”虽然让政策空间多了弹性和余地,但是裹挟了地方政府、开发商、金融资本及第三方服务商等各路利益群体的庞杂链条,稍有风吹草动,都可能带来巨大的寻租空间和灰色地带。

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02藏在排行榜里的融资难

产业地产江湖的2018年,照例是从榜单揭晓、座次重定开始的。

2018年,华夏幸福、上海临港、招商蛇口等为代表的地产领头羊,销售额才破1000亿;而房企销售额已进入7000亿时代。“资金”二字,是园区成长之路上的咏叹调。

2003年,随着第一份房企10强榜单的发布,房企排名逐渐从民间第三方的认证,走向了主流机构的心智认同。

银行、信托、资管、私募,纷纷掏出风控判官笔,或是划定前30,前50,前100的记号,或是圈阅出一个短短的白名单,然后成本逐级抬升、风控标准趋严,排名对于园区开发商而言,不仅是关涉江湖地位的面子问题,更是融资难易程度的门槛阶梯。

融资难的大环境中,都如寒附火者,要离融资火种近一点,也如沙漠骆驼,要离绿洲水源近一点,再近一点。

2015-2016年发的公司债,捱到了今明两年的偿债高峰;融资+信贷的里应外合,遇到了一轮严过一轮的去杠杆;质押的股票市值下滑,还掉的信用贷借不回来,增量面临缩量,审批链条拉长,融资现金流渐渐枯竭,资金锁链慢慢收紧。

融资收紧、杠杆下降、非标趋严,企业自筹、海外发债和销售改善成为园区平顺现金流的主要渠道。2018年,现金流断了,即便如华夏幸福也只能卖项目卖股权,断臂求生。

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03活下去的冰与火之歌

万科在会场四面挂出“活下去”的巨幅标语时,应该没有想到“活下去”会从房企到园区开发商的哀鸿遍野,演变成一场产业地产寒冬里的全民焦虑。

裁员潮、偿债潮、优化潮,潮起潮落的风浪声中,园区运营商们开始大撤退。2018年,呈现的正是一幅产业园区的“浮世绘”:喧嚣繁华、千姿百态,长袖善舞的魅力迸射间,也充溢着惶惑不安与迷茫。

园区行业大跃进、大并购、大肆扩张的蒙眼狂奔,终于在中美贸易战、政策风变、资金与实体经济衰败的重重阻力中慢了下来。

过去一个区域一个区域的搭整建制团队,一个项目一个项目的大规模挖角同行,拿地热潮、并购大年里招的都是区域总、投拓口,现在为了快速去化,统统换成了营销岗、融资岗和销售岗。

由于快速扩张抬高的行业平均薪酬,反而成为园区行业全面收缩的理由。

于是,还能缓还能等的职位全部停招,年终奖延迟或者缩水,压缩成本先从减薪开始,还有大批园区运营商借人员优化、结构调整或业务重组的由头,开始裁员,甚至于放弃并购扩张,压缩投资团队;放弃某个城市,回撤整个区域;放弃某个板块,裁掉整个布局。

一半是海水一半是火焰的分野之间,各大主流园区运营商的策略颇耐人寻味。

房企转型产业地产潮,在今年冬天的寒风里,被悄悄隐去了,毕竟对于很多房企来说,今年的主业是“活下去”,能把主业做好,已实属不易。

而园区运营商的转型潮,对于头部园区运营商是雨穿竹林,吟啸且徐行,对于其他园区运营商却是上下求索而不得的奢侈品,即便政府平台也概莫能外。

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04园区江湖,群雄图谱

有人跌跌撞撞,有人幸福平安

2015年以来,华夏幸福第一次被挤出行业前十,史无前例的环京限购对于重仓布局的华夏幸福无异于致命一击,在负面和波折中,这一年过得既不“幸福”,也不“平安”。

这家一直以“产业新城运营商”自居的非典型房企,先是被传“资金链断裂”,再是年报遭上交所18问,最后终于靠着和平安的“百亿牵手”化解危局。

7月10日,华夏幸福突然公告,公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。转让完成后,平安资管合计持股19.88%,跃升华夏幸福第二大股东。

此次“城下之盟”附有极为严格的对赌条件,华夏幸福承诺,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

这一单被业内评价为资本洗牌、屯粮续命,拥抱融合的交易背后,是各怀心思的盘算和考量。


有人百战归来,也有人黯然离场

雄心万丈、大张旗鼓杀入产业地产,两大宇宙级房企碧桂园产城和万科产城,已经开始进行区域公司人员和部门的“优化、调整、合并”,撤离产业地产的金锣已经响起;

承担着宝能集团产业地产勃勃野心的宝能城发仅存活了1年时间便被并入宝能地产,宝能城发总裁余英黯然离职;

当了北科建二股东的泰禾集团本想在产业地产领域也分一杯羹,如今却身陷严重的资金危局,高管离职频频,员工人心惶惶,“至暗时刻”已经到来;

房企中南建设和京汉股份也分别转让了产业园区业务,以腾挪资金给主业灭火;

他们倒下的原因,可能正是当年崛起的理由。


有人辞官归故里,也有人星夜赴考场

十年磨一剑。2018年7月18日,央企中国南山集团旗下的南山控股(002314.SZ)通过换股方式吸收合并深基地B(200053.SZ)终于走完最后一步,南山控股为这次“B转A”换股新发行股份在当日实现上市。身为国资物流地产第一龙头的宝湾物流终于登陆A股,插上了资本之翼,有望成为搅动国内物流地产江湖新一轮军备竞赛的鲶鱼,甚至改变当下的物流地产格局。

在这个动荡不安的年份,依然有一批园区运营商突出重围。炎黄集团、温州置信集团、百富东方等佼佼者,在经历内部变革、战略调整后,业绩明显上升,规模迅速扩大,加速拿地步伐,成为行业黑马。

于是,纵横交错下,依然有前仆后继者,怀揣产业腾挪、实业报国的理想,力图打通一条从地产到产业,从曲线圈地到产业卖房的跨界产业链。

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05从黄金序曲到洗牌阵痛

据《2018中国产业园区持续发展蓝皮书》数据显示,2017年,全国375家两类国家级产业园区(国家级经开区和高新区)合计GDP为18.6万亿元,超过同期全国GDP的1/5(22.5%),于是发展产业园区成为各地政府的头号工程。政策风向下,中国产业园区的黄金时代序幕徐徐拉开,恰如九万里风鹏正举。

然则,江湖路远总风波。

上下游绵延、产业链纵横、体量百万亿级的产业园区巨轮,早已与实体经济互相捆绑,在中美贸易战和经济环境的博弈中左右摇摆。如果说2018是产业园区的黄金序曲,那么接下来的一年将是阵痛和洗牌的时刻,熬过了方显英雄本色,才能坦见彩虹。

确实还有无数园区开发商,纠结留恋以往地产盛宴的音乐未停,依然向往短平快、高周转的旧时光,但产业园区底层的逻辑、未来市场的格局、商业模式的设计,都在2018这一年里悄然改变着。

这一年,,第一部“园区法”横空出世;

这一年,政向风变,国务院再度开启开发区的整治风暴;

这一年,产业园区的融资破冰,1000多亿资金涌入,类资产证券化风起;

这一年,重磅产业用地政策——国内第一份M0(新型产业用地)管理办法出炉;

这一年,园区开始转向自持物业,开始筹划走园区租金和物业费的资产证券化产品之路;

这一年,中美贸易战骤然开启,实体经济遭遇史上至暗时刻,倒春寒席卷产业园区。


希望2019年,产业园区的江湖除了排名体量的厮杀争夺,可以多一些门派招式的变幻升级,多一些内功心法的潜心修炼,多一些百舸争流的金鼓齐鸣。


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