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中国产业地产十大趋势

浏览次数:121       发表时间:2019-02-26

中国产业地产,风云激荡。

各路诸侯群雄割据,外界资本竞相涌入,在这种浩荡大势的澎湃冲击之下,中国产业地产行业在继续沿袭着一往无前的发展势头的同时,也呈现着一幅中国产业地产的“浮世绘”:喧嚣繁华、千姿百态,既充满着魅力和惶惑,也承载着变革与魄力。从2017年政策、产业发展、行业大事件等维度来看,产业地产将面临着更多的机遇和发展契机,同时将呈现以下十大发展趋势。


趋势一

政策引导招商新局面

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一系列促外资政策密集发布,在提振外商投资信心的同时,也给其带来了更多投资机遇,更多的外资开始增加对中国新兴制造业和现代服务业的投资。未来我国将进一步降低准入门槛,拓宽对外资开放领域,出台更多符合中国产业升级转型的促外资优惠政策,智能制造、环保等领域的发展也将再提速。

商务部发布的数据显示,1至10月,全国新设立外商投资企业26174家,同比增长15.9%;与此同时,吸引外资结构性变化显著,制造业吸引外资增速是整体吸引外资增速的3倍,主要流入技术密集型制造业。其次,新入的外商投资企业则主要集中在新材料、生物技术、智能机器人、高端芯片、3D打印、无人机和人工智能等方面。

外资正在加速抢滩中国经济“新动能”产业,产业园区的招商引资要与国家对外资的放宽政策相结合,借助政策东风,为园区招徕更多的外资企业。

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趋势二

实体经济利好,产业协同发展

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报告中明确指出要着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系,着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制,不断增强我国经济创新力和竞争力水平。

给中国产业地产发展指明方向,继续支持产业转型升级,提高发展水平,促进产业迈向全球价值链中高端,将培育诺干世界级先进制造业集群,另外区域协调发展、乡村振兴发展等战略实施,为整个中国经济与产业的发展具有明确的指导作用。

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趋势三

产业转型升级仍是主要目标 

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产业选择包括两个维度:主导产业选择和产业环节的选择。目前国内园区数量多且同质化严重,招商竞争压力大。另外经济放缓及产能过剩,加工制造业受冲击,知识密集、技术密集等产业发展有待提升,因此需要准确定位产业地产主导方向和产业链环节。

从产业地产涉及的环节来看,需要从产业链、产业的产业集聚角度出发,选择附加值高的产业链。受劳动人口红利的消散、环境成本、人民币压力等叠加影响,我国制造业“微笑曲线”的底部正在减弱,工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异将更巨大,国内经济升级转型迫在眉睫,未来发展方向在微笑曲线前后两端。

从主导产业发展方向来看,受政策支持地区的及新兴主导产业,再根据不同城市、不同区域自身产业发展的特色,打造跟当地主导产业相契合的产业地产。其中7大战略性新兴行业(节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料)是未来重点发展对象,应瞄准行业发展的行业。

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趋势四

区域产业结构化差异

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报告提出,加大西部开放力度。同时,也指出要深化改革,加快东北等老工业基地振兴,建立更加有效的区域协调发展新机制。

产业转移作为直接推力,不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇,激发不同类型产业地产需求;另外,自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。

东部仍然占领政策扶持高地,走在产业升级发展的前端:未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业,加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地,代表东部地区产业地产的核心—产业将会有更大的容量空间。东部沿海区域将加快进入工业4.0时代,各城市将抓住自身的行业和基地,进行差别化竞争。

中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移:长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力,工业仍主要以传统制造业为主,主要产业地产需求是工业园区、物流园、高科技园。

随着长江经济带上升为国家战略,基建、港口将催生大量的产业地产机会,尤其是航运能力提高将极大刺激物流地产需求。

整体来看,产业投资由沿海地区向中西部地区、由大城市向城市郊区与周边地区的转移十分明显,在国家政策的推动及产业转移的承载下,产业发展将形成“西进北上”的格局。

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趋势五

竞争加剧,并购风起

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一方面,房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域,各类资本进入产业地产趋势明显加快。这是因为一是现在供给侧改革、脱虚向实的大背景下,地方政府谈判时要求企业不能单纯地做住宅商业,还要促进当地产业综合发展,甚至带着招商能力进来,否则很难拿到地,这是传统房企所不具备的,必须要寻找更多的资源背书;二是传统房地产行业的利润空间日渐逼仄,要寻找新的利润增长点和业务亮点,现在特色小镇、城市更新、片区PPP等领域都有很大的发展空间,与产业地产商的股权结合能够很好地开拓新的业务和业绩空间。

另一方面,产业地产大并购时代席卷而来。比如,万科与厚朴投资、高瓴资本、中银投联合收购普洛斯;泰禾集团收购北科建23.32%的股权,成为第二大股东;碧桂园向中集产城增资,获得25%股权,成为第二大股东……这个大并购时代,不是简单的资产交易买卖,而是一个行业性的洗牌、换牌和格局重塑。更为关键的是,并购主角变成了一直不得其门而入的传统房企。这意味着它们真实地发现原有那种与产业地产商松散合作上的痛点,因此寻求主动出击,将产业地产平台纳入旗下,以迅速扩大资产规模,提升品牌标签力度。

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趋势六

城市更新不落幕

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在以北上广深为代表的发达城市核心区域中,产业地产已经逐渐进入存量时代,如何从存量中找到增量,是城市更新面对的核心课题。未来一段时间,城市更新将深刻改变这些核心城市的产业地产乃至城市发展的逻辑与格局。

城市更新,不是简单的大拆大建,也不是土地变性,或者厂房改造,而是对区域、土地、产业价值的反省式、内涵式挖掘,是基于产业主题和概念进行重新的“排列—组合—链接”,是一种全新的产业地产范式。

城市更新的市场上从来不缺开发商,也不缺资金,很多银行、基金、信托甚至外资基金都对城市更新垂涎三尺,各类城市更新投资基金层出不穷。最缺乏的,其实是能够很好的搭建盈利模式、控制风险以及具有良好运营思路的项目,这个项目必须从园区角度,以及PPP的维度的大运营思维进行顶层设计,对于一些将城市更新作为整体战略部署的企业而言,“产业规划能力+土地整合能力+合作伙伴资源”的强弱,将会决定这条道路能够走多远。

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趋势七

园区招商新变革

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加大西部开放力度,同时要深化改革,加快东北等老工业基地振兴,建立更加有效的区域协调发展新机制。这意味着,国内东部地区的一些产业向中西部和东北地区转移,是一个必然的趋势,这就为招商引资、承接转移乃至进入新的行业领域创造了有利条件。

沿海产业的转移与中西部产业的承接与整合,势必带来大量的园区招商机会。招商引资发展的新阶段,传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求,这对各地园区的招商引资提出了更高的要求。

2017年VR大潮风涌,一场气势磅礴的VR革命席卷所有行业,也在深刻影响和改变着产业园区。新时期的园区招商,需要注入更多的技术含量和资本含量,园区招商的方式也在发生着一场颠覆性的变革,VR体验式招商成为园区招商的一种新方式、新体验。

臣通推出的体验中心,每年对接几万企业家流量,结合新颖、成熟的VR技术给企业提供全面、生动、真实的形象展示,为政府招商引资和产业园区招商提供大量的流量窗口和机遇。

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趋势八

产业投资出新招

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从工业厂房到物流仓储,从孵化器到主题园区,再到产业新城,产业地产的细分门类千差万别,企业风格上也有南派精细市场化与北派粗犷政策型之分,但无论产业地产行业看上去多么复杂,一个大方向已经成为行业人士的共识——园区盈利模式,未来必须从赚土地和物业的钱,向赚产业的钱转变。

要实现这个转变,产业孵化与产业投资是互为犄角、相辅相成的两个核心抓手,产业孵化为产业投资积累项目池,产业投资利用金融力量助推孵化企业加速发展。孵化与投资,既是园区企业深度介入产业链条,分享产业发展成果的主要路径,更是其摆脱传统地产开发模式与“二房东”身份的重要倚仗。

另一方面,园区运营商要做投资,必须与产业培育、产业集聚、创新服务等多方面要素结合在一起进行整体架构设计与搭建,不能为投资而投资,与园区主业相分离,那就失去了本来之义。

张江高科、浦东软件园、成都政府投“锤子”等案例已经表明,产业投资是一条可行的路径。现阶段,产业投资更多是被当作园区的招商手段来使用,未来,产业基金、产业服务,将作为产业地产业务链条上一个新的抓手异军突起。

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趋势九

田园综合体异军突起

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十九大报告指出,实施乡村振兴战略,建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系,加快推进农业农村现代化;深化农村土地制度改革,构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系,发展多种形式适度规模经营,培育新型农业经营主体,促进农村一二三产业融合发展。

中国经过三十多年快速的工业化和城市化,过去说“三农”,实际上,对农村的公共政策,基本是围绕工业化、城市化对农村的需求来制定的,农村成为城市粮食和工业原料供应基地,农业的发展即是农村的发展,导致整个乡村的价值被忽视。十九大报告提出乡村振兴战略、农村现代化,反映了中央对农村定位的再思考,对乡村价值的重视。

田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产深度融合,打造具有鲜明特色和竞争力的“新第六产业”,实现现有产业及载体(农庄、农场、农业园区、农业特色小镇等)的升级换代。

未来很有可能的是,通过城、镇、乡村三者功能的分工,来调整城市的形态:城市就是知识密集、产业升级的地方,而乡村则是文化的、乡土的、健康的、休闲的、历史的田园综合体;在城乡之间还会有连接城市和乡村的“驿站”,这个地带会产生产业重构的空间,有些会成为适合人居住的特色小镇。

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趋势十

飞地园区高歌猛进

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报告中提出,以“一带一路”建设为重点,坚持引进来和走出去并重,加强创新能力开放合作,形成陆海内外联动、东西双向互济的开放格局。

中国正在坚定地推进“一带一路”战略,但一带一路沿线国家和地区发展水平参差不齐,既有发达经济体,也有发展中经济体,很难用一个标准、一个规则、一个模式来建立产业园区,所以必须依据开放、包容、共享、均衡的目标要求,打造多层次、多类型、灵活多样的双边、多边、区域性、全球性的产业园区群落,以点连线、以线带面,逐步形成“一带一路”上的园区网络。

在这一政策的指导之下,已经成为中国产业转型、升级、走出去最核心载体的产业园区,也正在尝试以全新组织模式,率先做出探索和实践,并且颠覆以往的园区模式。其特点在于基于合作共赢的基础下,实现产业的对接及模式的互通互联。

它彻底打破了本地化的理念和区隔,演化为不限于一城、不拘于一域的新型组织,是一个面向世界,整合与配置全球资源的多式联运互联互通枢纽。其所承担的功能,是“统筹”、“辐射”和“孵化”,无论从政治意义,经济意义还是园区本身内涵而言,都是中国产业园区史上又一次重要创新。


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