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臣通观点丨广东工业用地革命:允许分割销售!

浏览次数:22       发表时间:2018-11-28

作为传统工业大省,广东面临产业升级的迫切需求以及城市更新带来的机会及挑战,而其中的重要载体产业地产,也应该在新政寻找新的创新方向与空间。为了支持制造业企业打通产业链上下游,本次政策特别规定,“允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目”

这一政策将直接导致很多制造业企业摇身一变成为产业地产商(很多制造企业转型园区都和臣通顾问有过深度的项目合作)其实之前类似于华为、海尔、酷派等企业也都在自己的园区内引入产业链上下游企业,而该项政策的颁布,直接是打破了以往这种工业物业难以转让的问题,允许制造业企业根据企业自身的发展需要将其原已取得的工业物业分割转让给该企业的产业链上下游合作伙伴,形成一个产业生态集群的“森林”,或将催生产业地产的一种新模式。

现在珠三角很多企业正在原有低效的生产基地上进行盘活,一旦新建的物业能够分割销售或者租赁,将大大完善其盈利模式,改善未来的现金流状况,这是一个黄金般的发展机会。

对此,本次政策也有规定,为鼓励用地单位提高工业用地和仓储用地的使用效率“在符合规划、不改变用途的前提下,在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间,提高容积率、建筑密度的,不再征收土地价款差额”政策,以此推动市场主体主动提高工业用地和仓储用地容积率和建筑密度。

值得注意的是,将仓储用地也纳入盘活后不再征收土地价款差额的范畴内,可以预见,本就水涨船高的珠三角仓储用地又要面临新一轮的增值浪潮了

另一个重点和亮点在标准厂房分割销售的开闸

继东莞的孵化器可分割销售80%的政策之后,广东将标准厂房分割销售的豁口进一步拉开

臣通顾问认为,原有的政策不允许高标准厂房进行分割登记和转让,高标准厂房的业主只能通过整体销售或出租的方式回收成本,降低了高标准厂房业主获取利润的效率,影响了广东高标准厂房的发展。

因此,本次提出“高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”,标准厂房的规模化销售将变得有利可图,无疑给广东产业地产市场注入了一剂强心剂!这对实体经济活跃,中小企业需求旺盛的珠三角区域的产业园区也是非常值得肯定的大胆创新。

在新常态下,产业转型升级仍是广东的重点发展战略,就产业地产维度来看,新实体经济十条相比旧十条而言,对产业地产的内容更详实、更精准,力度也更大。从长远来看,也完全有利于珠三角产业地产行业的资源高效配置和可持续发展。

政策亮点:提出划设工业用地控制线,保障重点制造业项目用地,优先发展产业土地出让底价按标准的70%执行,鼓励工业用地弹性年期出让,工业用地先租后让方式使用可优先受让,对制造业发展较好的地市给予用地指标奖励等措施。同时,允许对工业项目按照规划确认的用地围墙线内面积出让。

臣通观点

我国工业用地出让的年限是50年。但制造企业的平均寿命为11.1年,其中寿命达20年以上的仅占7.9%,不足一成。我国企业的平均寿命明显少于50年,提高了企业的初始用地成本。因此,广东鼓励市、县根据当地实际情况实行工业用地弹性出让政策,合理缩短工业用地出让年限。

此前,企业在租赁期届满后需要受让土地使用权的,必须通过招拍挂程序与其他市场主体在同等条件下竞争土地使用权。租赁期限较短增加了土地使用权归属的不确定性,打击了企业租赁工业用地的积极性。现在,新政策增加了原租赁企业竞得土地使用权的砝码。允许对工业项目按照规划确认的用地围墙线内面积出让,其实是借鉴了2017年的“珠海十条”。

 

工业物业可分割引进产业链伙伴

政策亮点:提出允许工业物业产权分割,用于引进产业链伙伴;鼓励利用工业用地和仓储用地改扩建;支持建设高标准厂房,允许分割登记和转让;支持试点地区解决制造业企业用地历史遗留问题等措施。

臣通观点

本次出台政策“允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定单元进行分割,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目”以及“高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”,将进一步支持工业企业打通产业链上下游,降低中小微企业使用厂房的成本,支持中小微工业企业发展。

同时,本次政策将“层”设定为分割的单元,即不允许按“套、间”进行分割,抬高了炒作工业房地产的门槛,防止利用分割政策将制造业企业的工业物业和高标准厂房转变为工业房地产。

此外,在原已出台“现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的,不再增收土地价款”政策的基础上,进一步将不征收土地价款的用地类型范围扩大到仓储用地。政策中“各地进一步规范工业厂房租售市场管理,工业厂房要直接面向用于发展工业或与工业生产相配套的生产性服务业的市场主体销售或租赁”,也可以视作是对目前珠三角区域炒作工业厂房市场乱象的一次整顿。


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